Q：請問重陽投資，如何看待近期房地產政策密集調整及其影響？

A：上周以來，人民銀行和銀保監會等監管部門密集出臺政策措施，先后推出了延期并擴容“第二支箭”、金融支持房地產十六條、商業銀行出具保函置換預售監管資金等三項政策。

在我們看來，這一系列政策組合拳表明了監管部門維護房地產市場平穩健康發展的堅定決心，對房地產風險的進一步擴散劃出了一條“紅線”，極大提振了市場信心，標志著房地產市場的政策底已經出現。具體來看，我們認為政策有三大看點。

首先，保交樓是重中之重。去年下半年以來，中央和金融監管部門對房地產市場最重要，也是一直堅持的一個方針是“維護住房消費者合法權益”。此次的十六條當中，占用篇幅最大、政策尺度最大的章節，是積極做好“保交樓”金融服務。保交樓不僅涉及到已經支付了首付的消費者的合法權益，還關系到市場信心，影響居民的潛在購房決策。此次對于保交樓的配套新增貸款提出了盡職可免責的表述，彰顯了政策托底的堅定決心。

其次，阻隔房地產風險向金融機構傳導。十六條中提出了存量房地產開發貸款和信托貸款允許合理展期，且允許暫不調整貸款風險等級分類。這既是對房地產行業的支持，也是對金融機構的保護。如果任由大量開發貸款和信托貸款到期無法兌付或展期，不僅造成大面積爛尾工程，也會導致金融機構風險顯性化，進一步削弱市場信心。

再次，從保項目到保項目與保優質主體并重。央行支持民企融資的“第二支箭”延期并擴容，表明政策已經由從保項目到保項目與保優質主體并重的階段，意在斬斷民營房企的信用風險傳導鏈條。據我們統計，8-10月獲得中債增信支持的六家房企發債總規模僅為68億元，而在民營企業債券融資支持工具下，三家獲批房企的發債總額已經達到了400億元。根據我們的測算，此次獲得增信支持的發債規模分別占龍湖集團、美的置業、新城控股目前存量有息債務的9%、9%和20%，對未來一年到期的有息債務也有了較好的覆蓋。但需要注意的是，政策支持的是優質民企主體。監管部門在商業銀行出具保函置換預售監管資金的政策中要求，商業銀行在出具保函置換預售監管資金時，要參照開發貸款授信標準，選擇經營穩健、財務狀況良好的優質房地產企業。對債權債務關系復雜、涉案涉訴糾紛較多、對外擔保額度過大、施工進度明顯低于預期的項目，應審慎出具保函。這意味著政策并不支持撒“胡椒面”，而是在防止信用風險傳染擴散的同時，規避道德風險。